不動産・建設業界における監査は、「フィルター」として重要な役割を果たし、企業や規制当局が投資資本決済報告書の正確性と妥当性を判断する上で重要な役割を果たします。市場が不安定な状況においては、規制遵守は不可欠です。 回覧96/2021/TT-BTC 情報開示と 政令10/2021/ND-CP 建設投資コストの管理は、企業の存続と持続可能な発展の前提条件です。
建設省のデータによると、プロジェクトの投資資本の最終決済におけるミスは、厳密に管理されていない場合、プロジェクト総額の5～10%を占めることがよくあります。不動産・建設セクターの監査を実施することは、資産の損失を防ぐだけでなく、国の検査・監査機関への説明のための確固たる法的根拠となります。以下では、このプロセスの詳細とメリットについて見ていきましょう。
新時代における不動産・建設業界監査の重要性
不動産・建設業界における監査はもはや自主的な活動ではなく、国庫資金や上場企業によるプロジェクトにおいては徐々に必須要件となりつつあります。資材サプライチェーンの複雑さと人件費の変動により、データの評価には深い専門知識を持つ独立した監査法人が求められています。
建設法および財務省の通達に基づき、完了したプロジェクトの最終投資決済報告書は、承認前に監査を受けなければなりません。これは、発生したすべての費用が経済的および技術的基準の範囲内であり、2015年会計法に規定された有効な請求書および書類によって裏付けられていることを確認するためです。
法制度は直接規制する
不動産および建設監査を完全に理解するには、会計士と投資家は次の法的規制に精通している必要があります。
- 2014年建設法および2020年の改正： 投資および建設活動に関する最高レベルの法的枠組み。
- 政令10/2021/ND-CP: 建設投資費用の管理に関する詳細な規定。
- 回覧 10/2020/TT-BTC: 国費を使用して完了したプロジェクトの最終決済に関するガイドライン。
- ベトナム監査基準（VSA）： 特に、投資資本決済の報告に関する基準。
不動産・建設業界監査プロセスの詳細な内容
不動産・建設監査を実施するには、監査チーム、評価エンジニア、そして会社の経理部門間のシームレスな連携が不可欠です。以下は、監査プロセスの主要なステップです。
プロジェクトの法的文書の監査。
監査人は、投資準備段階からプロジェクト完了までの文書システム全体を審査します。これには、投資証明書、1/500スケールの計画承認決定書、管轄当局からの土地割り当ておよびリースに関する書類の有効性の確認が含まれます。
法的文書の不備は、プロジェクトの中断や資金の受領失敗のリスクにつながる可能性があります。そのため、不動産・建設セクター監査では、建設投資プロジェクトの管理に関する政令15/2021/ND-CPの規定と実際の記録を比較することに重点を置いています。
建設費および設備費の監査
これは総投資額の中で最も大きな割合を占めます。監査人は、竣工図書の審査と併せて現場検査を実施し、実際の工事量が設計図面と合致しているかどうかを検証します。
| テストの内容 | 実施方法 | 制御目標 |
| 材料の単価 | 契約書と市場見積りを比較します。 | 価格のつり上げや不正申告に対抗します。 |
| 建設量 | 現場での測定と完了文書の確認を実施します。 | 実際の重量を正確に測定します。 |
| 労働基準 | 建設省基準との比較 | コスト管理規制を遵守します。 |
| 設置設備 | 検査証明書、CO/CQを確認してください。 | 起源と供給源を確認する |
プロジェクト管理コストおよびその他の費用の監査。
不動産・建設監査においては、監理コンサルティング、設計、成功報酬といった費用が見落とされがちです。しかし、これらの費用を放置すると、Circular 12/2021/TT-BXDに定められた上限を簡単に超えてしまう可能性があります。
不動産および建設業界における財務監査と税務義務。
不動産・建設業界における監査活動は、技術文書の作成にとどまらず、財務面にも及びます。これには特に、プロジェクトの進捗状況に応じた収益認識（IFRS 15またはVAS 15）や、各不動産商品への売上原価の配賦などが含まれます。
建設業は、下請業者からの仕入請求書に関連するリスクに直面することがよくあります。監査人は、これらの請求書の合法性を審査し、法人税の確定申告において控除対象外の費用が発生していないことを確認します。VATに関しては、新規投資プロジェクトにおける税金還付についても、不動産・建設業界監査プロセスによる徹底的な評価が必要です。
不動産・建設業界監査のステークホルダーに対する役割
独立した監査法人の存在は、投資家、請負業者、そして信用機関の間に絶対的な信頼関係を築きます。これは、債券発行や銀行融資による資金調達において特に重要です。
投資家向け
不動産・建設監査は、資金フローの最適化、建設中の無駄の検出、そして請負業者の最終承認に必要な正確なデータ提供に役立ちます。これは、プロジェクト管理チームの透明性に関して投資家に安心感を与える管理ツールです。
銀行と投資家向け
プロジェクトの財務状況と実際の進捗状況に関する客観的な証拠を提供する Clean Real Estate – 建設監査レポート（無限定適正意見）は、企業が優遇金利で大規模な資金調達源にアクセスするためのパスポートとなります。
不動産・建設監査の動向と課題
現在、国家監査局は、土地利用転換に関する違反の兆候が見られるBT、BOTプロジェクト、および不動産プロジェクトに対する監査を強化しています。そのため、企業は当局からの要請を受ける前に、自主的な監査を積極的に実施する必要があります。
| 特性 | 独立監査人（MAN） | 州監査局 |
| 対象読者 | 投資家、取締役会 | 政府、議会 |
| 主な目的 | 最終決済報告書のコンサルティングと作成。 | 予算の使用状況を確認します。 |
| 執行時間 | プロジェクト全体を通してまたは終了時に | 年間計画によると |
| 法的価値 | 最終和解の承認の根拠 | この結論は拘束力を持つ。 |
不動産・建設監査におけるBIM（Building Information Modeling）技術の適用は、もはや避けられないトレンドになりつつあります。この技術により、監査員は3Dデータにアクセスし、数量を自動調整できるため、人的要因によるミスを最小限に抑えることができます。
結論する
不動産・建設業界における監査は、法律と建設工学の原則の両方を深く理解する必要がある、綿密なプロセスです。監査への投資は単なる費用ではなく、市場における事業の安全性と評判への投資です。質の高い監査報告書は、企業が資本決済のボトルネックを解消し、後続のプロジェクトへのキャッシュフローを確保するのに役立ちます。
MAN – Master Accountant Networkは、不動産・建設業界向けの監査サービス、税務会計、そして包括的な財務コンサルティングを提供するリーディングプロバイダーとしての地位を誇りとしています。経験豊富な監査人とエンジニアからなるチームを擁し、データの透明性確保、納税義務の最適化、そして包括的なリスク管理において、企業とのパートナーシップに尽力しています。プロジェクトに最適なプロフェッショナルサポートをご提供いたしますので、今すぐMANにご連絡ください。
MAN – マスターアカウンタントネットワークのサービス連絡先情報
- 住所：ホーチミン市タントゥアン区43番地19A号
- 携帯電話/ザロ: 0903 963 163 – 0903 428 622
- メールアドレス: man@man.net.vn
コンテンツ制作：Mr. レ・ホアン・トゥエン – MAN – Master Accountant Network の創設者兼 CEO、会計、監査、財務コンサルティングの分野で 30 年以上の経験を持つベトナムの CPA 監査人。
不動産・建設監査に関するよくある質問
企業はいつ不動産・建設業界の監査を実施する必要がありますか?
企業は、資本決済を円滑に進めるため、プロジェクト完了時（特定のコンポーネントのみの場合も、プロジェクト全体の終了時も）に監査を実施する必要があります。さらに、上場企業は、規制で義務付けられている情報開示のため、年次監査を実施することが義務付けられています。
監査には通常どれくらいの時間がかかりますか?
レベル II およびレベル III のプロジェクトの場合、プロジェクトの規模に応じて、期間は通常、必要なすべての文書を受け取ってから 30 ～ 60 営業日となります。
不動産・建設業界の監査費用はどのように計算されるのでしょうか？
監査手数料は通常、Circular 09/2016/TT-BTC の手数料表または両当事者間の契約に従って、総投資額または決済額のパーセンテージとして計算されます。
