房地产和建筑行业的审计发挥着至关重要的“过滤”作用，帮助企业和监管机构确定投资资本结算报告的准确性和合理性。在市场波动的情况下，遵守法规至关重要。 通函 96/2021/TT-BTC 关于信息披露和 第 10/2021/ND-CP 号法令 管理建设投资成本是企业生存和可持续发展的先决条件。
建设部的数据显示，如果不严格管控，项目投资资金最终结算中的错误往往会造成项目总价值5%至10%的损失。对房地产和建筑行业进行审计不仅有助于防止资产损失，还能为向国家监察审计机构解释相关事宜提供坚实的法律依据。以下内容将详细介绍这一过程及其益处。
新时代房地产和建筑行业审计的重要性
房地产和建筑行业的审计不再是自愿性质的活动，而是逐渐成为使用国家预算资金或上市公司的项目的强制性要求。材料供应链的复杂性和劳动力成本的波动性要求由具备深厚专业知识的独立审计公司来评估数据。
根据《建设法》和财政部相关指导文件，已竣工项目的最终投资结算报告在批准前必须经过审计。这是为了确保所有发生的费用均符合经济和技术规范，并有符合2015年《会计法》规定的有效发票和文件作为佐证。
法律体系直接进行规制
要全面了解房地产和建筑审计，会计师和投资者需要熟悉以下法律法规：
- 2014年建筑法及其2020年修正案： 投资和建设活动的最高法律框架。
- 第 10/2021/ND-CP 号法令： 关于建筑投资成本管理的详细规定。
- 通函 10/2020/TT-BTC： 使用国家资金完成已竣工项目最终结算的指导原则。
- 越南审计准则（VSA）： 特别是关于投资资本结算报告的标准。
房地产和建筑行业审计流程的详细内容
实施房地产和建筑审计需要审计团队、估值工程师和公司会计部门之间的无缝协作。以下是该流程的关键步骤。
审核项目的法律文件。
审计人员将审查从投资准备阶段到项目竣工的整个文件体系。这包括核实投资许可证的有效性、1/500比例尺规划审批决定以及主管机关出具的土地分配和租赁文件。
缺乏法律文件可能导致项目暂停或无法获得项目资金。因此，房地产和建筑行业审计的重点是将实际记录与第15/2021/ND-CP号法令中关于建筑投资项目管理的规定进行比对。
施工和设备成本审计
这部分投资占总投资的比例最大。审计人员会进行现场检查，并结合竣工文件进行审核，以核实实际施工量与设计图纸是否相符。
| 测试内容 | 实施方法 | 控制目标 |
| 材料单价 | 比较合同报价和市场报价。 | 打击哄抬物价和虚假申报行为。 |
| 建筑量 | 进行现场测量并审核竣工文件。 | 准确测定实际重量。 |
| 劳动标准 | 与建设部标准的比较 | 遵守成本管理规定。 |
| 安装设备 | 检查检验合格证书，CO/CQ。 | 确保来源和出处 |
审核项目管理成本和其他费用。
在房地产和建筑审计中，监理咨询费、设计费和应急费用等往往被忽视。然而，如果不加以控制，这些费用很容易超过第12/2021/TT-BXD号通知规定的限额。
房地产和建筑行业的财务审计和税务义务。
房地产和建筑行业的审计活动不仅限于技术文档，还延伸至财务方面。这尤其包括根据项目进度确认收入（IFRS 15 或 VAS 15）以及将销售成本分配至每项房地产产品。
建筑企业经常面临与分包商进项发票相关的风险。审计人员将审查这些发票的合法性，以确保企业在缴纳企业所得税时不存在不予认可的费用。关于增值税，新投资项目的退税也需要通过房地产和建筑行业审计流程进行全面评估。
房地产和建筑行业审计对利益相关者的作用
独立审计公司的介入，能够在投资者、承包商和信贷机构之间建立起绝对的信任。这在通过发行债券或银行贷款筹集资金时尤为重要。
对于投资者而言
房地产和建筑审计有助于优化资金流，发现施工过程中的浪费，并为承包商的最终审批提供准确数据。它是一种管理工具，能够让投资者对项目管理团队的透明度感到安心。
对于银行和投资者而言
一份“清洁房地产 - 建筑审计报告（无保留意见）”能够提供项目财务状况和实际进展的客观证据，是企业获得优惠利率大额融资的通行证。
房地产和建筑审计的趋势与挑战
目前，国家审计署正在加强对建设-运营-移交（BOT）项目和房地产项目的检查，尤其关注那些存在土地用途变更违规行为的项目。因此，企业需要在接到有关部门的检查要求之前，主动开展独立审计工作。
| 特征 | 独立审计师（MAN） | 国家审计署 |
| 目标受众 | 投资者、董事会 | 政府、议会 |
| 主要目标 | 提供咨询并完成最终结算报告。 | 审查预算使用情况。 |
| 执行时间 | 在整个项目过程中或项目结束时 | 根据年度计划 |
| 法律价值 | 批准最终结算的依据 | 该结论具有约束力。 |
将建筑信息模型（BIM）技术应用于房地产和建筑审计正成为一种必然趋势。这项技术使审计人员能够访问三维数据并自动核对数量，从而最大限度地减少人为因素造成的错误。
总结
房地产和建筑行业的审计是一个严谨细致的过程，需要对法律和建筑工程原理有深入的了解。投资审计并非一项支出，而是对企业市场安全和声誉的投资。一份高质量的审计报告能够帮助企业解决资金结算瓶颈，从而释放现金流，用于后续项目。
MAN – Master Accountant Network 是一家领先的房地产和建筑行业审计服务提供商，同时提供税务会计和深度财务咨询服务。我们拥有一支经验丰富的审计师和工程师团队，致力于与企业合作，确保数据透明、优化税务筹划并全面管理风险。立即联系 MAN，获取最专业的项目支持。
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内容制作：先生 黎黄宣 – MAN – Master Accountant Network 的创始人兼首席执行官，越南注册会计师，拥有超过 30 年的会计、审计和财务咨询经验。
房地产和建筑审计常见问题解答
企业在什么情况下需要进行房地产和建筑行业审计？
企业在项目完成后，无论是针对特定组成部分还是整个项目，都应进行审计，以利于资金结算。此外，上市公司还需按规定进行年度审计，并披露相关信息。
一次审计通常需要多长时间？
根据项目规模，对于二级和三级项目，在收到所有必要文件后，时间通常为 30-60 个工作日。
房地产和建筑行业的审计费用是如何计算的？
审计费用通常按投资总额或结算价值的百分比计算，具体按照 09/2016/TT-BTC 号通函中的收费标准或双方之间的协议执行。
